近日，《东莞市中心城区近期建设规划（2016-2020年）》批前公示，提出将中心城区打造成为高品质生态宜居“首善之区”，中心城区将实施“强心、提质、外联、内畅”策略，重点建设9处地区，并划定11片重点改造区域。消息一出，立即引起了业界对中心城区楼市的关注。

业内人士表示，在深圳客疯狂置业的一段时间，临深片区可谓出尽风头，但实际上，中心城区始终是各种资源要素最集中的地方，其发展潜力也是其他地方所不能比拟的，随着新规划的出台，新重大项目的落地，和城市更新的加快推进，与城市发展密切相关的房地产，也将实现价值回归，并迎来新一轮的发展。

中心城区城市规划利好不断

新年伊始，东莞中心城区就利好不断。

1月20日，东莞市政府2018年“一号文”——《关于推动美丽东莞建设 满足人民日益增长的优美环境需要的若干意见》发布，提出将“加快提升中心城区首位度”。

近日，《东莞市中心城区近期建设规划（2016-2020年）》进行批前公示，更是提出将中心城区打造成为高品质生态宜居“首善之区”，至2020年，常住人口规模将达到135万人。中心城区将实施“强心、提质、外联、内畅”策略。在城市更新方面，划定11片重点改造区域：牛山改造重点区、南城CBD改造重点区、元美社区东部改造重点区、岭南文化创意产业基地改造重点区、龙湾滨江改造重点区、新城文化商业区改造重点区、蚬涌工业园改造重点区、谷涌养老社区改造重点区、黄旗南改造重点区、主山改造重点区和滨江改造重点区。

东城已经行动起来了。3月28日，东城街道与华润置地达成战略合作，携手开发火炼树旧村旧厂城市更新项目、同沙工业园城市更新项目、周屋土尾坑城市更新项目、牛山村城市更新项目、东城体育中心综合体项目、周屋美丽乡村建设项目、桑茶快线东城东部片区综合开发项目和东城街道榴花学校项目。

行内人士表示，对于开发商来说，开发跟着规划走，从重大规划和重大项目看，未来几年中心城区的城市建设和城市更新将迎来新一轮的爆发，房地产市场也将迎来大机遇。

中心地位增强将成楼市主角

前些年，深圳客大举入莞置业，如同潮涌，使得临深片区夺人眼球，略微掩盖了中心城区的光芒。

随着东莞限购升级，很大一部分深圳客失去购房资格，本地购房者成为市场主力军，中心城区借机发力，再度成为东莞楼市主角

据统计，今年中心城区将有十多个新盘入市，包括金地·风华、丰华珑远·翠珑湾、碧桂园中心、珑远·玥珑湾、万科·皇马骊宫、万科·御景湾8号、时富城东国际三期等。

与此同时，还将有寰宇汇金中心、万科首铸·东江之星、汇龙湾·天樾、保利珑远·国际广场、漾城、佳兆业·帝景中央、鼎峰·源著、碧桂园·苹果、万科中天·城市花园、鼎峰·尚境、嘉宏·锦园、凯晟景园、万科·幸福城、卓越·中寰、东城碧桂园、泰禾·新天地、君荟庭、碧桂园·东江月、信鸿·江月湾、中央美地、金地·艺境水岸等20多个旧盘加推。

据东莞中原战略研究中心统计数据显示，2018年东莞中心城区住宅潜在新增供应量为97.39万平方米，同比2017年中心城区住宅新增供应量86.45万平方米上升约12.65%，同比2016年中心城区住宅新增供应量41.15万平方米上升约136.67%。

“作为东莞人口导入最主要的区域，中心城区购房需求日益增长，供求矛盾也日益突出，这也是能够解释‘410’限购新政后中心城区住宅成交量不降反升的原因。今年新盘新品大批入市，一改前两年供应紧缺的情况，必将刺激本地购房者释放需求，推高中心城区成交。中心城区或将成为市场成交主战场。”东莞中原战略研究中心总经理车德锐说道。

　中心城区项目趋向豪宅化

梳理中心城区近两年入市的楼盘和即将入市的新盘，记者发现，中心城区项目呈现出一种豪宅化的趋势。

如万科首铸·东江之星，目前主推96-143平方米天幕超高层产品，售价高达26000-28000元/平方米，其是东莞万科践行“轨道+物业”的战略作品，是以前沿规划理念打造的城市中轴TOD综合体。

已于今年3月1日首次开盘的金地·风华，143平方米叠加小户型院墅，毛坯价格去到了31000-50000元/平方米。据了解，东莞金地·风华是金地集团在华南区域打造的首个风华系列产品。

预计今年入市的万科·皇马骊宫、万科·御景湾8号、丰华珑远·翠珑湾、碧桂园中心等，也都是些高端项目，其中部分项目对一个片区乃至整个东莞楼市都有着重要影响。

深职院房地产研究所所长、深圳市经济学会副会长邓志旺表示，城市中心项目高端化、豪宅化，几乎是必然，因为随着城市的发展，中心区域土地会愈发紧缺，资源会愈发集中。“东莞也不例外。近年来的城市规划，以及《东莞市中心城区近期建设规划（2016-2020年）》中，显然把中心城区建设列为重中之重，未来，这里将成为资源集聚的机会之地。”

■业内声音

中国城市经济专家委员会副主任宋丁

城区的集约资源其他片区无法比拟

粤港澳大湾区时代使得东莞更加凸显城市中心价值。东莞产业转型升级，吸引了大量的深圳企业，给东莞的城市带来巨大的变化，长远来看中心城区房地产将会向上发展。

具体的人居取决于个人的选择，但城区带来的集约资源是其他地方所无法比拟的，而具体到东莞来说，大湾区规划等契机使得东莞城区未来职能将进一步强化。在一个大发展平台上，具有发展先机的城区自然积淀了属于自己的独到价值。

深职院房地产研究所所长、深圳市经济学会副会长邓志旺

中心城区楼盘的升值潜力更大

城市发展总会经历从扁平化到立体化的过程，从零散的区镇分布走向有主副中心带动的组团发展。而东莞要实现这样城市发展模式的转变，需要建设一个强大的中心。以往东莞总给人没有明确的城市中心区，城区职能不明的印象，这恰恰是在未来的城市化过程中东莞将着力建设的地方。深圳建设福田中心区，实现了区域分工和合作，为深圳产业升级和城市提升做出了巨大的作用。因而未来东莞中心区建设将是重中之重，是实现万亿GDP和区域中心城市的核心手段。在近年的城市规划中，显见东莞已然把城市中心建设列为重中之重，未来，这里将成为资源集聚的机会之地。与临深片区相比，中心城区楼盘的升值潜力更大。

东莞房地产业协会秘书长陈骏良

中心城区配套占优

此前东莞楼市一直以中心城区为主，只是2015年至2016年受深圳客影响，临深片区的关注度和房价才超过了中心城区。但是，从教育、医疗等各方面配套来看，中心城区都是占优势的。

鼎峰地产品牌部总监熊思扬

强化中心有利于房地产发展

近几年，东莞先后出台了《东莞市城市总体规划（2016-2030）》《东莞市中心城区近期建设规划（2016-2020年）》等，聚焦中心，强化中心，是城市发展的正常过程，有利于中心城区的房地产发展。