在内地商业崛起的数十年里，从来不缺港资玩家的身影。从进军一线城市到全国范围内跑马圈地，港资打造的商业项目可谓是遍地开花。其中，不少购物中心脱颖而出，成为众人眼中的优秀项目。

不过，面对2020年的商业地产至暗时刻，一些优秀项目也出现空置率走高、销售下跌等状况。这不得不让港资玩家做出调整、重新出发。那么，到了2021上半年，标杆项目又会交出怎样的“成绩单”？面对商业下半场，港资玩家又会如何谋划？

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恒隆集团：奢侈品成为最大砝码

在标杆港资玩家中，恒隆集团算是最快交出半年“成绩单”的，公开时可谓是惊艳了“所有人”。实际上，恒隆手中重要的砝码莫过于奢侈品。

靠内地奢侈商场增收

据财报显示，2021上半年恒隆集团实现总收入52.75亿港元，同比增长18%；营业利润为38.48亿，同比增长19%。这与去年比较，明显扭亏为盈。

当然，亮眼的数据背后有两点值得注意。一是恒隆收入主要来源于物业租赁服务，也就是靠商场、写字楼、酒店出租回血；二是恒隆香港业绩处于跌幅状态，增收主要靠内地市场。

恒隆集团及恒隆地产董事长陈启宗表示：“恒隆在内地的高端商场组合继续让我们占尽优势。”的确，恒隆已告别了赚快钱的开发时代，追求更稳定的现金流，而商业地产则是最稳妥的经营方式之一。

目前，恒隆在内地已持十座恒隆广场，总计租金收入为22.32亿元，占企业总收入的42%，同比增长38%。其中，在上海、沈阳、无锡、大连、昆明、武汉布局高端商场，贡献租金19.1亿元，同比增长46%；在沈阳、济南、天津布局次高端商场，贡献租金3.22亿元，同比增长3%。

具体到各商场表现的话，上海恒隆广场当属最吸金的项目，整体租金上涨56%至8.74亿元，完成99%的出租率。长期以来，上海恒隆广场已经成为内地奢侈品汇聚的标杆商场之一，而今年的好成绩离不开恒隆对其“Home to Luxury”的定位及开展会员计划“恒隆会”。

另一边，昆明恒隆广场以72%的收入增长、95%的出租率，同样引得关注。而这得益于当地对奢侈品消费的需求日益提升以及引入更多知名品牌。

资产优化动作不断

关于商业地产下半场，恒隆集团十分有信心，渴望延续内地高端商场的强劲表现。

此前，恒隆便对上海恒隆广场、港汇恒隆广场分别进行了资产优化，事实证明，优化后对租金的上涨起到助推作用。此外。除了上海已形成两大标杆商场，恒隆也想为后续商业成绩寻找新的增长点。

具体行动方面，恒隆会对武汉恒隆广场、大连恒隆广场加大奢侈品牌引入，同时，在建项目之杭州恒隆广场正在有序进行，其中计划打造9.9万平米购物中心，预计在2024年竣工亮相。

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太古地产：一改慢型派

太古地产，港资企业在内地的佼佼者，内地发展已近二十年，今年上半年，太古和恒隆面临相似状况——香港业绩不理想、内地持续向好。于是，一向以“慢工出细活”为标准的太古地产，一改慢步伐，开始向内地加速扩张，加大土地储备。

出租率保持较高水平

财报显示，太古地产实现营业收入90.68亿港元，同比增长38%；基本溢利上升7.6亿港币至45.13亿港币；股东应占综合溢利为19.84亿港币，同比增长92.8%。其中，内地的强劲复苏为太古地产贡献不少业绩。

在内地零售物业方面，整体销售额同比增长23%，租金收入总额增长38%至21.08亿港元。在内地布局的六个项目中，内地商场租用率均保持较高的水平。

具体来看，北京三里屯太古里、广州太古汇、成都远洋太古里和上海兴业太古汇销售额分别同比增长85%、88%、66%和83%。并且，这四大购物中心的出租率均在95%以上。而北京三里屯太古里和广州太古汇直接收获100%的好成绩。

此外，根据商户租约期限可见市场对零售的需求程度，数据显示，按一定比例划分，有超一半以上的商家租约是在2023年以后的。

慢行派的扩张野心

总的来说，太古地产能明确感应到内地市场释放的零售需求，因此，2021年，太古地产不断扩张内地的业务，与更多内地企业加大了合作。

日前，太古宣布与上海静安置业集团合资成立管理公司，将联合参与上海城市更新项目，把张园石库门历史建筑群盘活成一个新型文化商业地标。接着，太古地产还与北京签订了合作协议，将北京公交集团保修二厂更新和运营为崭新的商业项目，同时拓展三里屯北区北项目。

实际上，对于未来，太古地产有自己的谋划。在城市布局上，虽然一线城市黄金地段是太古地产瞄准的投资目标，但为了进一步拓展中国内地市场业务，太古地产也在寻找一线城市之外的新一线城市。侧面也能看出，很多的城市发展不容小觑。

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九龙仓：两极分化

九龙仓置业和九龙仓集团“分家”已四年，本以为的“各从所好”，没想到双方却在每年的业绩上，拉出更大的差距。

租金收入依然受压

2021年半年报显示，九龙仓置业营收为港币74.85亿元，同比去年营收的港币67.75亿元提升10%，但是，盈利同比去年下降11%至港币44.28亿元。“租金收入依然受压”八个大字更是“惊心”地出现在财报首页。令人惋惜的是，在九龙置业管理的商业项目中，时代广场还不断出现奢侈大牌撤离的现象。

从疫情中初现复苏

反观九龙仓集团，“从疫情中初现复苏”则被置顶在首页。

财报披露，由于内地零售销售增长势头持续向好，在国金中心商场带动下，九龙仓集团收入增加45%至港币26.7亿元。目前来看，长沙国金中心和成都国金中心表现最为亮眼。长沙IFS的收入、营业盈利分别同比增长90%、122%；出租率达到99%。成都IFS收入上升45%，营业盈利上升54%；出租率达到96%。

一个明显的事实，不管是哪一方，九龙仓在内地的土储越来越少了。管理层也在业绩会上表示，零售方面的增长主要得益于高档奢侈品销售，而随着内地商业物业供给的增加，竞争加大，九龙仓暂时不急于增加新的计划。

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嘉里建设：对未来信心满满

和九龙仓不同，嘉里建设在业绩会议中，明确表达企业对内地市场充满信心，且有非常大的兴趣。

财报显示，期内，嘉里建设录得综合收入63.7亿港元，较2020年上升63%；股东应占溢利为37.7亿港元，较2020年同期增长251%；毛利率为 57%，较2020年同期下降4个百分点。每股盈利为2.59港元，与2020年同期比较增加250%。

投资的物业租赁方面，嘉里建设总收入为26.6亿港元，同比增长14%，其中，内地实现租金收入19.9亿港元，同比增长20%。

目前，嘉里建设在上海、天津、杭州等布局的商业项目中，具体来看，租金总体收入5.9亿港元，实现40%的增长。同时，有四座购物中心的出租率还在攀升，截至半年期，静安嘉里中心完成96%、浦东嘉里城 99%、北京嘉里中心 95%，以及杭州嘉里中心为 93%。

而静安嘉里中心的亮眼表现，离不开奢侈品牌的加持，诸如Burberry、Tory Burch、Longchamp、LOEWE等。

业绩展望中，嘉里建设提到，在内地的土地储备为香港的14倍，共有2095万方尺，未来四年会在内地核心城市及省会发展商业综合体。

值得注意的是，在业务增长预期上，嘉里建设对于今年二月与GIC联合拍下的商住办项目十分期待，该地块位于上海浦东金桥镇，将打造总建筑面积为25.2万方的交通枢纽上盖综合用途项目，其中，18.4万方为商业项目，修建后将成为浦东面积最大的购物中心。届时，嘉里中心在内地的影响力或将再度提升。

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瑞安：继续以轻资产运营

继嘉里建设之后，瑞安房地产公开了2021年中期业绩。同去年相比，瑞安今年又前进了一大步。

财务数据显示，今年上半年瑞安房地产总收入119.99亿元，同比增长726%；净利润10.82亿元，去年同期净亏损16.22亿元。物业租金方面，上半年瑞安商场物业租金实现15.7亿元总收入，同比增长32%，增长势头十分强劲。

值得注意的是，在瑞安布局的4大城市中，商场租金主要贡献来源于上海物业组合，占比达73%。其中，上海太平桥的表现尤其出色，主要受到资产提升和重新定位的影响，吸引不少新租户，例如 Butterful&Creamorous、Qeelin、Le Templer 等。截至上半年，上海太平桥实现 3.59亿元租金收入，同比增长 44%。其它城市中，武汉天地的租金及相关收入同比增长35%。整体出租率为 88%；重庆天地零售商场的出租率为99%。

目前来看，瑞房可供出租及可供销售土地储备640万平方米，应占权益390万平方米，权益比例约为60%，对于未来，扩大资产规模是战略之一。同时，瑞安主席罗康瑞提到，过去两三年比较保守，未来将加大内地投资。在投资方式上，会继续以轻资产的方式来开发业务。在城市布局上，瑞安将“走出”上海，关注长三角地区核心城市，收购更多的优质资产。

结 语

虽然新鸿基和新世界暂时还未公开半年地产业绩，但通过上述盘点，我们不难发现，在2021年上半年大考中，不少标杆港资玩家收获满满，而这些亮眼成绩的背后，一个共同点值得关注。

在年报披露中，不少港资企业提到——受到奢侈品的强劲增长，高端商场业绩亮眼。实际上，中国消费者是奢侈品市场最大的增长引擎，2020年受到疫情影响，国内奢侈品掀起一轮购买潮，进入2021后疫情时代，境外旅游依然受限制，而高端商场承接了消费者买买买的需求。因此，高端商场业绩十分喜人，而据贝恩研究预测，2021年中国境内市场将继续保持30%左右的正增长。

总的来看，内地是一个相对稳健的市场，但是如果仅仅靠高端市场提升业绩增长，不是长远之计，而港资企业需要做得更多，比如资产持续优化、合理布局城市业务等。